一般的に土地は平地にある方が需要があり、資産価値も高くなります。そのため、高低差のある土地の売却を検討している場合、売れるだろうかと心配している方も多いかもしれません。
この記事では、高低差のある土地のメリット・デメリットや、どのような規制や制限があるのかについて詳しく解説します。
売却する際の注意点併せて説明するので、高低差のある土地の売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。
高低差のある土地や段差がある土地とは
土地の基準になるのが「道路」。道路よりも高い位置にある土地なのか、低い位置にある土地なのかによって、建物の建て方も変わります。
道路や隣地よりも高い場所にあったり、ひな壇状に造成されていたりする「高低差のある土地」には、平坦な土地にはない特徴やメリット・デメリットがあります。
そのため高低差のある土地を売却するには、その土地の特徴やメリット・デメリット、利用条件などを把握しておくことが大切です。
高低差のある土地を活用しようとした場合、どのような問題が生じてくるのでしょうか。以下に見ていきましょう。
高低差のある土地のメリット
他の土地よりも高い場所にある土地のメリットとして、次のような点があげられます。
- 敷地内や家の中を覗かれにくいので、プライバシーが守られやすい
- 日光や風を遮るものが少ないので、日当たりや風通しが良い
- 高い場所にあるので、眺望がよい場合が多い
- 家の下の部分を掘り込み車庫などに活用できる
- 市場ではあまり高く評価されないため、固定資産税などの評価額も低く抑えられる。
- 土地の形状を活かしながら、駐車場や地下室などを設置することも可能
同じ高さで真横に並んでいるような土地に比べて、高低差がある土地には上記のようなメリットがあるため、あえてそのような土地を探している人もいるほどです。
高低差のある土地を探している人に向けてメリットを上手にアピールすることで、売れやすくすることも可能だと言えるでしょう。
高低差のある土地のデメリット
高低差のある土地は、活用する場合に以下のようなデメリットがあると考えられています。
- 建物を建てる際に、平地より造成費や擁壁費が嵩む。
- 地盤の固さが均一でないと、建物が傾くなどの心配がある。
- 家に到着するまでに坂道や階段を上がらないといけない。
- 工事や荷物の運び込みなどが大変になる。
住人が若いうちや車での移動が多い場合は生活面での不便を感じることは少なくても、高齢になったり交通手段が変わったりした場合には、高低差のあることが大変になるかもしれません。
また、生活面でのデメリットだけでなく、高低差のある土地には法的な規制や制限などもあるため、売買の際には注意が必要です。
高低差がある土地を選ぶ際の注意点
台地、丘陵地、山地など傾斜地を伴う土地に多いのが、高低差のある土地です。
このような高低差のある土地に家を建てる場合は、周辺環境の状況を確認しながら土地選びを行う必要があります。とりわけ、自分の土地と隣地の高低差の規模が一定基準を超える場合、条例による規制の対象になり、家を建築する際に特別の許可が必要になるからです。
特に隣地との高低差が2mを超える場合は、がけ条例の規制に引っかかる可能性があるので注意しなければなりません。
では自分の土地が、がけ地かどうかどのようにして調べればいいのでしょうか。また、がけ条例には具体的にどのような規制や基準があるのでしょうか。がけ条例について詳しく見ていきます。
がけ条例とは？
がけ条例は、がけの近くにある建物の安全性を確保するため、都道府県などの自治体によって定められた条例です。もしも家を建てる土地が『がけ地』だった場合は、建設許可を得なくてはなりません。
各都道府県の自治体によって規制内容は異なりますが、規制対象の土地が「がけに面している」こと、また、「一定の高さを超えるがけの上または下に位置する」点は共通しています。
要するに、がけ条例とは、がけ地に家を建てる場合に守らなければならないルールです。
ポイントになるのは、『がけの定義』『一定の高さの基準』『基準を超えた場合に必要な処置』の3つですが、それぞれ以下のようになっています。
- がけの定義：2m～3mを超える、硬岩盤(こうがんばん)以外の土質で、30度を超える傾斜のある土地
- 一定の高さの基準：2m～3m(一般的には2m)
- 基準を超えた場合に必要な処置：2m(又は3m)を超える擁壁を作るか、高さ×2m(又は3m)分建物を離す必要がある
以上、3つのポイントにおける定義を知れば、自分の土地が、がけ地かどうかが分かり、規制に引っかかる場合にしなければならない処置も分かります。
ただし、前述したように、がけ条例の規制内容は自治体ごとに違うので、がけ地に家を建てる場合はその土地を管轄している自治体の条例を確認しましょう。
しかし、次のような条件を満たした場合は、がけ条例による建築の規制が緩和されます。
- がけが崩壊しないように擁壁を設置する（または、設置されている）場合
- がけのある地盤が、地質調査等により強固であると認められる場合
- がけの上に建てる建物が、がけの崩壊により損壊や転倒、沈下などしない造りであると認められる場合
- がけの下に建てられる建物が、がけの崩壊による土砂の流入に対して、居室の部分の安全性が確保されていると認められる場合
従って、これらの条件を満たせば、がけの上や下に位置する高低差のある土地であっても、建物を建てられる場合があります。
高低差のある土地に家を建てるための条件について、詳しくみていきましょう。
擁壁が必要
一般的には、家を建てる土地が道路や隣地よりも2メートル以上の高低差がある場合は、がけ（斜面）部分が崩壊したり崩れ落ちたりしないようにする「土留め」の役割を果たす「擁壁」を築かなければなりません。
現在の建築基準法では、2メートルを超える高さの擁壁を造る際には、建築主事による確認を受けた上で確認済証を交付してもらい、建築基準法に定められた構造計算基準に沿って工事することになっています。
よって、各自治体の建築事務所で擁壁の造成履歴を調べたり、検査済証が交付されているかを調べたりすれば、その擁壁が安全かどうかを確認することが可能です。
しかし、そのような基準がなかった頃に造られた古い擁壁だと、安全性を保証することが難しい場合があります。
安全性に不安のある擁壁が付帯している土地だと、家の改修工事をしたり建て替えたりする際に、擁壁を作り直したり補強したりしなければならない場合があるため、購入希望者が現れにくくなるかもしれません。
擁壁が付いている高低差のある土地を売却する際は、あらかじめ擁壁の安全性を確認しておき、万が一安全性が保証できない場合は、補強や補修をしておく方がよいでしょう。
法令により建築が規制される
高低差があり擁壁が付帯している土地の場合、現在の建築基準法に適合していない既存不適格建築のため、一旦、建物を解体してしまうと新しい建物を建てられないことがあります。
既存不適格建築とは、その建物が建てられた当時の法律に沿った建築であるものの、現在の法律だと認められない建築のことです。
既存不適格建築については、現在の建築基準法に則って、今の建物を改善したり建て替えをしたりする必要は差し当ってありませんが、建て替えをする場合は、現在の建築基準法に則って建てなければなりません。
そのため、今、建っている建物と同じような大きさの建物を同じ場所に建てることができなかったり、同じような家に建て替えをするためには、新しく擁壁を造らなければならなかったりする場合があります。
建て替えを前提に高低差のある土地を売却する際には、不動産会社や建築士などに法令を確認してもらった上で、既存不適格建築でないかどうかを調べておくようにしましょう。
重要事項説明に盛り込まなければならない
売却する土地に高低差があり、がけ条例などの規制に該当しているような場合は、その土地を売却する際に買主が受ける「重要事項説明書」に、がけ条例の適用があることや擁壁が必要な旨などを記載しなければなりません。
重要事項説明とは、不動産の売買や賃貸を仲介する業者に対して、契約成立までの間に書面（重要事項説明書）を買主（または借主）に対して交付し、宅地建物取引主任者による取引の重要な事項の説明を行うことが義務付けられているというものです。
がけ条例が適用される土地であることや、がけ条例や現在の建築基準法により建て替えや増、改築ができないことを重要事項説明書に記さずに説明していない場合は、それを補う費用を請求されたり契約解除になったりすることもあり得ます。
高低差のある土地の売却の際、売れにくくなるような事柄については、買主に対して隠しておきたくなるかもしれませんが、売主、買主、業者のすべてにとって不利にしかなりません。
まとめ
高低差のある土地は、日当たりや風通しが良いといったメリットがある一方で、条例の制限を受けたり擁壁を設置しなければならなかったりするので売却しにくい場合があります。
そのため、高低差のある土地を売却する際は、その地域での売却に強い不動産会社に依頼するのがおすすめです。また、買取してもらうという方法もあります。
買取であれば、手入れをしていない土地も現況のままで引き渡せるので、使う予定もない土地を相続して困っているケースなどでもメリットが大きいでしょう。
（愛徳コンサルタント株式会社）